di Andrea Gentili, Istituto Cattaneo
In questi giorni in cui sono ricominciate le lezioni all’Università e nuove matricole arrivano in città è tornata alla ribalta la questione degli “affitti per studenti”, sia sui giornali locali che nelle iniziative dei comitati studenteschi. Ultimo in ordine cronologico il presidio avvenuto il 25 settembre di fronte al Rettorato. Senza entrare nel merito della valutazione del disagio da parte degli studenti e delle difficoltà nel trovare alloggi a Bologna, vogliamo qui ricordare come nella scorsa primavera sia stato presentato il nostro rapporto sulla condizione del mercato degli affitti cittadino. Tale rapporto, finanziato dal Comune di Bologna, si concentrava specificatamente sull’offerta per nuclei familiari (e in particolare nuclei familiari in difficoltà abitativa) e, nel farlo, analizzava il lato dell’offerta ponendo l’accento anche sull’effetto della domanda studentesca (e del turismo) sul mercato stesso. Poiché il rapporto è liberamente scaricabile dal nostro sito-web, in questa nota vogliamo riportare un brevissimo sunto di quanto evidenziato nella ricerca per quello che riguarda gli studenti.
Il mercato degli affitti per gli studenti fuori sede
Lo scorso anno accademico, gli studenti iscritti all’Ateneo bolognese, nel solo Campus della città (quindi ad esclusione delle sedi della Romagna), erano 63.600. Di questi, si stima che circa 35.000 (oltre la metà) erano “fuori sede”, ovvero studenti residenti altrove, ad una distanza tale da impedire loro di “pendolare” giornalmente: obbligandoli quindi a prendere casa a Bologna per frequentare l’Università.
I posti letto disponibili negli studentati pubblici (gestiti da Er.Go) sono 1.600, con una retta media di circa 205 euro al mese. È chiaro quindi che la stragrande maggioranza degli studenti fuori sede deve abitare in alloggi privati facenti parte dello stock di immobili in locazione di cui si è già accennato.
L’affitto di un immobile a uno studente fuori sede ha alcuni vantaggi, se confrontato con l’affitto ad altre figure di inquilini (come la normale famiglia residente): il contratto può avere una durata molto inferiore (da 6 mesi a tre anni, contro i 5 richiesti da un contratto concordato ordinario); la coabitazione di più studenti (quindi la presenza di più fonti di reddito) riduce il rischio di morosità e al contempo consente di negoziare canoni più elevati; la tassazione sui canoni è agevolata al 10{392d0e468fe580ea6caf5ac377d3684124b7dabe7737b05c32233f76f078e26f} (“cedolare secca”) come per i contratti concordati ordinari.
Nella zona di pregio della città, ad esempio, un appartamento con due stanze affittato a canone concordato, può arrivare a costare fino a 800 Euro mensili: per questa tipologia di alloggi la disponibilità a pagare di una famiglia residente si stima essere mediamente di circa 770 Euro mensili, mentre quella degli studenti supera i 1.000 Euro mensili. Ciò significa che in alcune zone della città (in particolare quelle di pregio) gli affitti sono insostenibili per una famiglia media, mentre lo sono per un gruppo di studenti conviventi. Ciò contribuisce da un lato a selezionare i conduttori su base geografica (concentrando gli studenti fuori sede in alcune zone specifiche della città, ove è preclusa alle famiglie residenti la possibilità di pagare un affitto sostenibile); dall’altro la competizione esercitata dagli studenti fuori sede contribuisce a spingere verso l’alto i livelli dei canoni.
Commento
Il mercato degli affitti a Bologna, “tecnicamente”, è in equilibrio, cioè vi è un prezzo al quale domanda e offerta si incontrano. Data la forte domanda, tuttavia, tale equilibrio è raggiunto a livelli di prezzo (cioè di affitto) particolarmente elevati (rispetto ai redditi medi della cittadinanza bisognosa di affittare). Sebbene i sistemi contrattuali di agevolazione (canone concordato) siano già largamente utilizzati, essi prevedono già un vantaggio, di fatto, per gli studenti nei confronti della popolazione residente e delle famiglie.
A fronte di una così alta domanda, a meno di non voler rinunciare a numeri sempre maggiori di studenti (e ad accettare ulteriori aggravi per la popolazione), appare necessario intraprendere politiche (cittadine ed universitarie) che vadano nella direzione dell’aumento dell’offerta. Tale soluzione tuttavia appare essere differente laddove si voglia intervenire nei confronti dell’offerta di abitazioni per famiglie o se si miri ad aumentare l’offerta dedicata agli studenti. In quest’ottica appare quantomeno necessario, come del resto è stato fatto per le famiglie, andare nella direzione di una apposita politica riguardante gli studenti, mirata in particolare all’importante connessione tra i servizi universitari, di mobilità e di svago da essi utilizzati. Come si evince dalla ricerca infatti, le principali strutture di interesse sono ottimamente servite nelle ore diurne ma pochissimo nelle ore notturne, limitando di molto l’attrattività di quelle aree (soprattutto prima area extraurbana) che, allo stesso tempo, stanno vivendo in molti casi fenomeni di de-popolamento.